Zwangsversteigerung: Antrag auf Aufhebung des Zuschlags wegen unbekannter Mängel eines Versteigerungsobjekts
Tritt zwischen der Abgabe des Meistbots und der Erteilung des Zuschlags eine unvorhergesehene wesentliche Wertminderung am Versteigerungsobjekt ein, so kann der Ersteher die Aufhebung des Zuschlags verlangen. Der darauf gerichtete Antrag muss innerhalb von drei Monaten nach dem Versteigerungstermin gestellt werden.
Der Ersteherin wurde ein Superädifikat um das Meistbot von 304.000 EUR rechtskräftig zugeschlagen. Das Bewertungsgutachten vom 26. 2. 2024 hatte dessen Verkehrswert zum Stichtag 18. 10. 2023 mit 608.000 EUR festgestellt. Am 7. 7. 2025 beantragte die Ersteherin die Aufhebung des Zuschlags mit der Begründung, der Zustand der Liegenschaft habe sich nach der Bewertung verschlechtert.
Das Erstgericht wies den Antrag ab.
Das Rekursgericht hob diesen Beschluss auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung über den Aufhebungsantrag an das Erstgericht zurück.
Der Oberste Gerichtshof stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder her. Dazu führte das Höchstgericht aus:
Für den Fall, dass zwischen der Abgabe des Meistbots und der Erteilung des Zuschlags am Versteigerungsobjekt eine wesentliche Wertminderung eintrat, sprach der Oberste Gerichtshof schon zu 3 Ob 158/88 aus, dass die unveränderte Aufrechterhaltung der Ersteherpflichten darauf hinauslaufe, dass der Ersteher an ein Meistbot gebunden werde, das er unter anderen als den später eingetretenen Umständen abgegeben habe. In einem solchen Fall sei die Notwendigkeit einer Korrektur seiner Pflichten besonders deutlich. Das Gesetz weise hier eine echte Lücke auf. Ein solcher Ersteher könne zwar nicht eine Herabsetzung des Meistbots begehren, habe aber die Möglichkeit, die Aufhebung des Zuschlags zu verlangen.
Mit der EO-Nov 2014 wurde eine mit „Aufhebung des Zuschlags“ überschriebene Vorschrift in die EO eingefügt (§ 187a), die nur der verpflichteten Partei in einer bestimmten Situation (nämlich deren Geschäftsunfähigkeit) das Recht gibt, die Aufhebung des Zuschlags einer Liegenschaft zu beantragen. Dafür, dass mit der Einführung dieses Rechts auf Aufhebung des Zuschlags für den besonderen Fall einer geschäftsunfähigen verpflichteten Partei vom Gesetzgeber beabsichtigt war, dass in anderen Konstellationen kein Aufhebungsantrag möglich sein soll und damit von der Auffassung, die ein Recht des Erstehers bejaht, die Aufhebung des Zuschlags bei einer wesentlichen Wertminderung vor dem Gefahrenübergang zu beantragen, abgegangen werden müsste, bestehen keine Anhaltspunkte.
Ob auch im vorliegenden Fall des Eintritts einer wesentlichen Wertminderung nicht wie nach der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 zwischen der Abgabe des Meistbots und der Erteilung des Zuschlags, sondern zwischen dem für die Schätzung maßgeblichen Stichtag der Befundaufnahme und der Meistbotsabgabe, ein Recht auf Aufhebung des Zuschlags besteht, kann hier allerdings offen bleiben, weil der zugrunde liegende Aufhebungsantrag der Ersteherin jedenfalls verspätet gestellt wurde.
Nach § 187a Abs 4 EO muss der (im Gesetz normierte) Antrag auf Aufhebung des Zuschlags längstens binnen drei Monaten nach dem Versteigerungstermin gestellt werden. Auch wenn der gesetzlich vorgesehene Aufhebungsgrund nach § 187a EO ein anderer ist als im vorliegenden Fall, hat der Gesetzgeber durch dessen Abs 4 doch ein Verfahrensregime statuiert, das auf den analogen Fall eines Aufhebungsantrags des Erstehers wegen einer wesentlichen Wertminderung der ersteigerten Sache sinngemäß zu übertragen ist.
Hier hat die Ersteherin später als drei Monate nach dem Versteigerungstermin (10. 2. 2025), nämlich erst am 7. 7. 2025 den Aufhebungsantrag gestellt, weshalb dieser jedenfalls verfristet ist.
