Gewährleistungspflicht beim Liegenschaftskauf
Ohne Hinweis auf eine besondere Bodenbeschaffenheit kann im Allgemeinen ein natürlich gewachsener Untergrund erwartet werden.
Die Kläger erwarben von den Beklagten eine Liegenschaft samt darauf errichtetem Einfamilienhaus. Die Liegenschaft befindet sich auf einer mit Bauschutt aufgefüllten Schottergrube. Auf diesen Umstand wiesen die Verkäufer die Käufer nicht hin. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel mit einem Gewährleistungsverzicht. Die Kläger machen gegen die Verkäufer Gewährleistungsansprüche geltend und begehren Preisminderung wegen der ungewöhnlichen Bodenbeschaffenheit.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsverzicht wirksam sei.
Der Oberste Gerichtshof teilte diese Auffassung nicht und gab dem Klagebegehren statt.
Ein vertraglicher Gewährleistungsverzicht erstrecke sich nicht auch auf das Fehlen ausdrücklich oder schlüssig zugesicherter Eigenschaften oder auf arglistig verschwiegene Mängel. Ohne Hinweis auf die den Beklagten bekannte Bodenbeschaffenheit, die für jedermann erkennbar einen den Kaufabschluss unmittelbar beeinflussenden Umstand darstelle, hätten die Kläger beim Kauf des Einfamilienhauses einen natürlich gewachsenen Untergrund erwarten dürfen. Bei Nichtaufklärung über das Fehlen einer berechtigt erwarteten Eigenschaft trotz entsprechenden Wissensstands des Verkäufers sei nach dem Erkenntnishorizont der Käufer grundsätzlich, sofern nicht auf Grund auffälliger Begleiterscheinungen eine Nachfrageverpflichtung bestehe, von einer konkludent zugesicherten Eigenschaft auszugehen. Die Preisminderung sei nach der relativen Berechnungsmethode zu berechnen. Auf Verkäuferinteressen könne nur in Ausnahmefällen Bedacht genommen werden. Ohne Darlegung besonders rücksichtswürdiger Verkäuferinteressen bestehe für die Preisminderung keine Untergrenze mit dem Verkehrswert des mangelhaften Kaufobjekts.
