Wieder(Neu-)herstellung einer von einer Mieterin hergestellten Loggia-Verglasung durch die Vermieterin nach Sanierung der Fassade
Die Vorinstanzen verpflichteten die Vermieterin aufgrund des von der Mieterin im Außerstreitverfahren gestellten Antrags zur Wiederherstellung der von der Mieterin auf eigene Kosten und unter eigener Erhaltungspflicht hergestellten Loggia-Verglasung. Der Oberste Gerichtshof wies den dagegen erhobenen Revisionsrekurs der Vermieterin zurück.
Nach Abschluss des Mietvertrags mit der Vermieterin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, ersuchte die Mieterin diese um Genehmigung eines Loggia-Ausbaus durch Verglasung. Die Vermieterin stimmte in einem schriftlichen Vertrag diesem Projekt unter der Voraussetzung zu, dass die Verbauung unter Ausschluss der Erhaltungspflicht der Vermieterin für den Ausbau, auf eigene Kosten der Mieterin und mit deren Erhaltungspflicht sowie mit deren Verpflichtung zur kurzfristigen Entfernung bei Erhaltungsarbeiten am Gebäude sowie Entfernung bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolge. Nach einer notwendigen Fassadensanierung und Anhebung der Loggiaböden durch die Vermieterin passte die alte Verglasung nicht mehr, weshalb die Mieterin von der Vermieterin im Rahmen deren Pflicht zur Leistung von Nacharbeiten nach Erhaltungsarbeiten am Gebäude die Herstellung einer Verglasung begehrte. Sie bekam damit – unvorgreiflich allfälliger Regressansprüche der Vermieterin – Recht.
Mit dem gegenständlichen Zurückweisungsbeschluss setzt der Oberste Gerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG bzw § 22 WGG fort. Nimmt der Vermieter Erhaltungsarbeiten vor, hat er auch damit im Zusammenhang stehende Nacharbeiten am Mietobjekt vorzunehmen. Im vorliegenden Fall war dies eine mit Zustimmung der Vermieterin von der Mieterin auf eigene Kosten angebrachte Loggia-Verglasung. Die vertraglich geregelte Zulässigkeit dieses Ausbaus legt zwar der Mieterin die Kostentragung auf, schließt aber den nach Entfernung der Verglasung, die nach Änderung der Fassade nicht mehr passte, den mit der Erhaltungsarbeit im Konnex stehenden, im Außerstreitverfahren geltend zu machenden Wiederherstellungsanspruch (hier: durch Anbringung einer passenden Verglasung) der Mieterin nicht aus. So wenig rein vertragliche Ansprüche im Verfahren außer Streitsachen durchsetzbar sind, so wenig kann einem nur im außerstreitigen Verfahren durchzusetzenden Anspruch des Mieters der nur aus dem Vertrag abzuleitende Einwand der Selbstkostentragungspflicht des Mieters entgegen gehalten werden.
Dies besagt aber nicht, dass dem Vermieter nicht ein Ersatzanspruch gegen den Mieter zustehen kann. Ein solcher Anspruch ist aber nicht Gegenstand des vorliegenden Außerstreitverfahrens.
