Keine wohnungseigentumsrechtliche Umwidmung eines Lagerraums in eine Wohnung
Zum Zusammenhang zwischen Baubewilligung und Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjekts: Keine wohnungseigentumsrechtliche Umwidmung eines Lagerraums in eine Wohnung bei baubehördlich bewilligter Nutzung (nur) als Gästezimmer, wenn das Objekt nicht die gesetzlich (hier: nach dem § 23 Abs 4 Salzburger BautechnikG) vorgeschriebene Mindestgröße für eine Kleinstwohnung aufweist.
Im Wohnungseigentumsvertrag war das Objekt Top 10 als „Lager und Spitzboden“ gewidmet. Es befindet sich im Dachgeschoss des Hauses und besteht aus einem Lager im Ausmaß von 7,05 m² sowie einem Geräteraum mit einer Fläche von 2,5 m². Daran ist zugunsten des Antragstellers selbständiges Wohnungseigentum begründet. Der Antragsteller ist auch Eigentümer einer weiteren Wohnung (Top 5). Der Antragsteller führte dann in Top 10 Umbauarbeiten durch (Einbau von Waschbecken, Dusche, WC, Warmwasserboilers und Kochnische. Der Antragsteller erhielt auch die Baubewilligung für Umbau und Umwidmung des Lagers in ein Gästezimmer zur Wohnung Top 5. In der Baubewilligung hieß es wörtlich: „Auf Grund der geringen Größe des Raumes und der nicht optimalen Belichtung und Belüftung kann dieses Zimmer ausschließlich als zeitweise verwendetes Gästezimmer genutzt werden. Eine Nutzung als eigenständige Wohneinheit ist nicht zulässig.“
Der Antragsteller begehrte nunmehr die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Umwidmung der Top 10 von Lager in Wohnung. Dieser Antrag blieb erfolglos. Der OGH führte dazu aus:
Die wohnungseigentumsrechtliche Widmung ergibt sich in der Regel aus der im Wohnungseigentumsvertrag vorgenommenen privatrechtlichen Einigung der Wohnungseigentümer. Die Zweckwidmungsänderung eines Lagers auf einen Wohnraum stellt eine bewilligungspflichtige Umwidmung dar. Angesichts der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft, hier konkret eines Lichtschachts, muss diese Änderung entweder der Übung des Verkehrs oder einem wichtigen Interesse des Änderungswilligen entsprechen (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). In Anbetracht des Umstands, dass eine baurechtliche Genehmigung des selbständigen Wohnungseigentumsobjekts als „Kleinstwohnung/Garconniere“ an der Bestimmung des § 23 Abs 4 Sbg BautechnikG scheitert, die neben anderen Voraussetzungen eine Mindestgröße von 18 m² vorsieht, liegen die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG für die begehrte Widmungsänderung nicht vor. Eine Bindung an den vom Antragsteller vorgelegten Bescheid der Baubehörde besteht nicht, weil diese selbst eine selbstständige Nutzung an Top 10 ausschließt, die mit der begehrten Widmungsänderung allerdings hergestellt würde. In einem Verfahren über einen Antrag nach § 16 Abs 2 WEG spielt nämlich die Frage, ob eine baubehördliche Bewilligung zu erlangen ist, immer dann eine Rolle, wenn mit einer Bewilligung der Baubehörde nicht gerechnet werden kann oder zumindest Vorschriften der Bauordnung der beabsichtigten (oder schon vorgenommenen) Änderung entgegenstehen. Ist das der Fall, kann die Zustimmung der widersprechenden Wohnungseigentümer vom Gericht nicht ersetzt werden.
