Zur Definition der „Bedarfsobjekte“ im WEG
Die in § 5 Abs 2 WEG idF der Wohnrechtsnovelle 2006 getroffene gesetzgeberische Entscheidung, innerhalb der ersten drei Jahre ab der Begründung von Wohnungseigentum nur noch solchen Wohnungseigentümern den Erwerb von Kfz-Abstellplätzen zu ermöglichen, denen ein als Wohnung oder als Geschäftsräumlichkeit gewidmetes Objekt gehört, lässt für die Einbeziehung auch sonstiger selbstständiger Räumlichkeiten, die nicht als selbstständige Geschäftsräumlichkeiten gewidmet sind, in die „Bedarfsobjekte“ keinen Raum.
Die Antragsteller begehrten (ua) die Einverleibung ihres Eigentumsrechts als Käufer an zwei Kfz-Abstellplätzen. An der Liegenschaft war am 1. Dezember 2025 Wohnungseigentum einverleibt worden und die Antragsteller erwarben mit Kaufvertrag vom 11. Dezember 2025 neben den beiden Kfz-Abstellplätzen auch Anteile, mit denen Wohnungseigentum an insgesamt vier der im Wohnungseigentumsvertrag mit der Bezeichnung „Lager“ angeführten „sonstigen Räumlichkeiten“ verbunden ist. Weitere Zweckwidmungen dieser Wohnungseigentumsobjekte sind im Wohnungseigentumsvertrag nicht festgehalten.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag ab.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung.
Mit der Erwerbsbeschränkung des § 5 Abs 2 WEG wollte bereits der Gesetzgeber des WEG 2002 den auf der Liegenschaft „wohnenden“ oder „geschäftlich tätigen“ Wohnungseigentümern beim Erwerb von Kfz-Abstellplätzen Vorrang einräumen. Dazu wählte er die Konstruktion einer Wartefrist und beschränkte für eine Frist von drei Jahren ab erstmaliger Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft den Erwerb von selbständigem Wohnungseigentum an einem Kraftfahrzeug-Abstellplatz in zweifacher Hinsicht: Erstens sind liegenschaftsfremde Personen für diesen Zeitraum vom Erwerb ausgeschlossen (Schutz vor „Überfremdung“ der Liegenschaft) und zweitens können Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Bedarfsobjekte nur die entsprechende Anzahl von Abstellplätzen erwerben.
In seiner ursprünglichen Fassung war § 5 Abs 2 WEG 2002 so formuliert, dass bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum nur von solchen Personen oder Eigentümerpartnerschaften Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kfz erworben werden konnte, denen „Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt“. Diese Formulierung wurde durch die Wohnrechtsnovelle 2006 dahin geändert, dass die zeitlich privilegierte Erwerbsmöglichkeit für Kfz-Abstellplätze seither das Wohnungseigentum „an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft“ voraussetzt.
Der Gesetzestext des § 5 Abs 2 WEG definiert „Bedarfsobjekte“, deren Wohnungseigentümer vor Ablauf der Dreijahresfrist auch an einem Kfz-Abstellplatz Wohnungseigentum erwerben können sollen, ausdrücklich (nur) als Wohnungen oder selbstständige Geschäftsräume. Die in den Erläuterungen genannte Begründung für diese erst durch die Wohnrechtsnovelle 2006 vorgenommene Einschränkung auf „Geschäftsräume“ statt sonstiger selbstständiger Räumlichkeiten, laut der damit ausgeschlossen werden sollte, auch bloßen Garagen-Wohnungseigentümern den Vorrang einzuräumen, hat in den Gesetzestext nicht Eingang gefunden (obwohl auch eine Klarstellung in Form einer Ausnahme von Kfz-Abstellplätzen oder Garagen aus den „sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten“ der Liegenschaft in Betracht gekommen wäre). Eine generelle Einbeziehung auch der Wohnungseigentümer von (bestimmten) bloßen „sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten“ in den Kreis der vorzeitig zum Erwerb Berechtigten (Eigentümern von Bedarfsobjekten) gerät daher in Widerspruch zum geänderten Wortlaut des Gesetzestextes.
