Wiederkaufsrecht bezüglich einer Liegenschaft
Der Oberste Gerichtshof klärt Fragen im Zusammenhang mit den Grenzen der Vereinbarung eines Rechts nach § 1068 ABGB, eine verkaufte Liegenschaft wieder zurückzukaufen
Gleichzeitig mit dem Kaufvertrag einer Liegenschaft mit Einfamilienhaus vereinbarten Verkäuferin und Käufer in einer „Rechtseinräumungsurkunde“, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann (der weder Rechte am Kaufobjekt hatte noch Partei des Kaufvertrages war) an der Liegenschaft ein befristetes Wiederkaufsrecht gemäß § 1068 ABGB eingeräumt wird, wonach sie die Liegenschaft um einen um 100.000 EUR höheren Wiederkaufspreis zurückerwerben können. Nachdem die Verkäuferin kurz darauf plötzlich verstorben und ihr Ehemann ihr Alleinerbe geworden war, erklärte dieser, das Wiederkaufsrecht auszuüben und klagte die Käufer auf Unterfertigung eines Wiederkaufvertrags, hilfsweise auf Einverleibung seines Eigentumsrechts. Diese Begehren hielt er nach Klagsänderung als Eventualklagebegehren aufrecht.
Die Vorinstanzen wiesen alle Klagebegehren ab.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidungen. Dabei führte er zum Wiederkaufsrecht im Sinne des § 1068 erster Satz ABGB aus, dass es sich dabei um ein unter der Bedingung der Rechtsausübung durch den Wiederkaufsberechtigten stehendes einseitiges Gestaltungsrecht handelt, das durch einseitige, unwiderrufliche Erklärung ausgeübt wird, mit welcher der bereits mit dem ersten Kaufvertrag bedingt abgeschlossene zweite Kaufvertrag mit umgekehrten Parteirollen zustande kommt. Nach der zwingenden Bestimmung des § 1070 ABGB gebührt ein solches Recht dem Verkäufer aber nur für seine Lebenszeit und er kann es weder auf die Erben noch auf einen anderen übertragen. Nach der bisherigen Rechtsprechung wird allerdings ein Wiederkaufsvorbehalt in der Form als grundsätzlich zulässig angesehen, dass anstelle des Verkäufers dieses – dann ebenso unübertragbare und unvererbliche – Recht einem von vornherein bestimmten konkreten Dritten, der auch eine juristische Person sein kann, zukommen soll.
Die hier getroffene Vereinbarung beurteilte der Oberste Gerichtshof jedoch dahin, dass unabhängig von den denkbaren Varianten ihrer Auslegung der Kläger daraus keine Rechte ableiten kann, weil sie § 1070 ABGB jedenfalls widerspricht:
Eine Auslegung dahin, dass dem Kläger von vornherein das Gestaltungsrecht erst nach dem Tod der Verkäuferin zukommen sollte, ist zufolge der in § 1070 ABGB statuierten Unvererblichkeit des Rechtes jedenfalls ausgeschlossen.
Folgt man der Auslegung, der Verkäuferin und dem Kläger sei ein nur gemeinsam auszuübendes Gestaltungsrecht eingeräumt worden, so kann dieses nach dem Ableben der Verkäuferin nicht mehr ausgeübt werden, weil es in Ansehung ihrer Person untergegangen und insofern auch nicht an den Kläger vererbt werden konnte. Ein gemeinsames Gestaltungsrecht wäre daher mit dem Ableben eines der Berechtigten (hier der Verkäuferin) jedenfalls beendet.
Auch eine Auslegung, wonach das Wiederkaufsrecht gleichzeitig und voneinander unabhängig sowohl an die Verkäuferin als auch an den Kläger eingeräumt wurde, erachtete der Senat nach Auseinandersetzung mit im Schrifttum vertretenen Positionen der Lehre zu § 1068 ABGB als nicht tragfähig. Insbesondere ist hier das Verhältnis der dem Kläger und der Verkäuferin eingeräumten Rechte zueinander ebenso unklar wie die Frage, wie bei miteinander nicht in Einklang stehenden Erklärungen der beiden Berechtigten vorzugehen und welche als maßgeblich anzusehen wäre. Die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufrechts nach § 1068 ABGB an den Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkauf nicht beteiligte dritte Person ist zufolge Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam.
