Wertsicherungsklauseln und Hauptmietzinsüberprüfung
Im außerstreitigen Verfahren über die Angemessenheit des Hauptmietzinses ist der Einwand, die im Vertrag geregelte Wertsicherung sei unwirksam, nicht zulässig.
Der Antragsteller war von 1. Oktober 2008 bis 30. September 2021 Hauptmieter einer ihm von der Antragsgegnerin vermieteten Wohnung. Im schriftlichen Vertrag war ein wertgesicherter monatlicher Hauptmietzins vereinbart. Am 18. Oktober 2012 verlängerten die Parteien den Vertrag und am 12. Juni 2018 schlossen sie einen neuen, auf drei Jahre befristeten Mietvertrag ab, der am 30. September 2021 endete.
Am 23. September 2021 begehrte der Antragsteller die Überprüfung der von Oktober 2008 bis September 2021 vorgeschriebenen Hauptmietzinse.
Das Erstgericht stellte (unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen zum Richtwert) die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses im Zeitraum Juni 2011 bis September 2021 fest und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Zahlung der Überschreitungsbeträge.
Das Rekursgericht erklärte zusätzlich auch sämtliche auf die Wertsicherungsvereinbarung gestützten Erhöhungen des Hauptmietzinses für unwirksam.
Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin Folge und stellte den Sachbeschluss des Erstgerichts wieder her.
Die Prüfung der (Vor-)Frage, ob eine Mietzinsvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, ist in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 auf die Frage beschränkt, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche Vereinbarung über den Hauptmietzins vorliegt. Darüber hinausgehende Fragen, die den Bestand einer solchen Vereinbarung ganz oder teilweise betreffen, oder die Auslegung strittiger Vertragsbestimmungen sind demgegenüber dem streitigen Verfahren vorbehalten und damit der Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters entzogen.
Prüfgegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist daher auch im Bezug auf eine Wertsicherungsvereinbarung nicht deren (Un-)Wirksamkeit nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich, sondern die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Dabei hat der Außerstreitrichter als (Vor-)Frage lediglich zu klären, ob überhaupt eine entsprechende Vereinbarung (als Voraussetzung für die Anhebung des Mietzinses) vorliegt. Ist das der Fall, dann ist im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nur zu prüfen, ob der aus der Anwendung einer solchen Wertsicherungsklausel resultierende erhöhte Hauptmietzins nach den mietrechtlichen Kriterien des § 16 Abs 1 bis 7 MRG im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung auch angemessen im Sinn von gesetzlich zulässig ist. Nur ein allenfalls das gesetzlich zulässige Ausmaß übersteigender Betrag einer darauf beruhenden Vorschreibung wäre nach der klaren Anordnung des § 16 Abs 9 erster Satz MRG unwirksam.
Eine – hier vorliegende – ausreichend bestimmte Wertsicherungsvereinbarung ist grundsätzlich auch aus mietrechtlicher Sicht zulässig. Dass die Antragsgegnerin die auf die Wertsicherung gestützte Erhöhung des Hauptmietzinses ordnungsgemäß geltend gemacht hat, stand zu keinem Zeitpunkt in Frage.
Daher war der erstgerichtliche Sachbeschluss wiederherzustellen.
