Wertsicherung beim Bestandvertrag
Klarstellung des Obersten Gerichtshofs zu den Auswirkungen der Änderung der Rechtslage nach Inkrafttreten des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetzes (ZIAG) am 1.1.2026
Die früheren Mieter einer Wohnung begehrten von der Vermieterin die Zahlung von zu viel bezahltem Mietzins wegen einer behaupteten Unwirksamkeit der im Mietvertrag getroffenen Wertsicherungsvereinbarung. Sie behaupteten ua einen Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sowie eine sachlich nicht gerechtfertigte „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung, weil als Ausgangsbasis die bei Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl vereinbart worden sei.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Klageabweisung durch das Berufungsgericht.
Nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sind für den Verbraucher solche Vertragsbestimmungen nicht verbindlich, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht. Diese Bestimmung wurde durch das ZIAG dahin geändert, dass sie nicht für Dauerschuldverhältnis gilt, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers „nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist“. Diese Änderung wirkt auch auf vor Inkrafttreten des ZIAG abgeschlossene Mietverträge zurück.
Zur kritisierten „Vordatierung“ wurde bereits zu 10 Ob 15/25s klargestellt, dass nicht jede Vereinbarung einer vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis die Unzulässigkeit der Wertsicherungsabrede bewirke. Gerade eine an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung begegnet keinen Bedenken. Diese Beurteilung findet nunmehr auch in der – mit dem ZIAG neu eingeführten – Vorschrift des § 879a ABGB eine Stütze, die ebenso wie die Neufassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Altverträge zurückwirkt. Eine sachlich nicht gerechtfertigte Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung könne nur dann vorliegen, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt. Dies ist hier nicht der Fall.
