Stimmrechtsausschluss des schlichten Miteigentümers bei seiner Bestellung zum Verwalter?

 
 

Der schlichte Miteigentümer ist bei der Abstimmung der Eigentümer darüber, ob er zum Verwalter der Liegenschaft zu bestellen ist, vom Stimmrecht nicht ausgeschlossen. Das gilt auch für die Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters, zu dem ein Miteigentümer eine familiäre oder wirtschaftliche Nahebeziehung hat.

Die – mehr als 170 – Verfahrensparteien sind schlichte Minderheitsmiteigentümer einer Liegenschaft, die ua ein Seegrundstück umfasst. Die Liegenschaft wurde bis 2009 von einer Miteigentümerin verwaltet. Nachdem sie die Verwaltung niedergelegt hatte, wurde in einer Eigentümerversammlung eine Gesellschaft zur Verwalterin bestellt, die im Alleineigentum eines Miteigentümers steht. Würde man die „Prostimme“ dieses Miteigentümers nicht zählen, wäre kein Mehrheitsbeschluss zur Bestellung der Gesellschaft zur Verwalterin zustande gekommen.

Mehrere Miteigentümer der Liegenschaft begehren die Feststellung, dass die Verwalterbestellung nicht rechtswirksam sei, weil der Miteigentümer, dessen Gesellschaft zur Liegenschaftsverwalterin bestellt werden soll, vom Stimmrecht ausgeschlossen sei.

Die Gerichte erster und zweiter Instanz wiesen diesen Antrag ab.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidungen. Er hielt zusammengefasst fest, dass zwar ein Miteigentümer dann von der Beschlussfassung in der Miteigentümergemeinschaft ausgeschlossen ist, wenn darüber abgestimmt wird, ob gegen diesen Miteigentümer Ansprüche geltend gemacht werden sollen. In diesem Umfang verstößt die Stimmrechtsausübung des betroffenen Miteigentümers gegen den Grundsatz, dass „niemand in eigener Sache Richter sein soll“.

Bei der Verwalterbestellung ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Verwalter einer schlichten Miteigentümergemeinschaft – anders als der Verwalter in einem Haus mit Wohnungseigentumsobjekten – ohnedies nur für die Durchführung sogenannter ordentlicher Verwaltungsmaßnahmen, also etwa für die Beauftragung der laufenden Reparaturarbeiten am Haus vertretungsbefugt ist. Sogenannte außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, also die Vornahme von Arbeiten, die über den Erhaltungszweck hinausgehen, darf er hingegen nicht beauftragen. Es ist daher ein besonderes Gefährdungspotential für die Interessen der übrigen Miteigentümer durch die Verwalterbestellung nicht erkennbar. Dieses Ergebnis steht auch im Einklang damit, dass der Mehrheitseigentümer schon von Gesetzes wegen, also ohne dass die übrigen Miteigentümer dagegen Einspruch erheben können, die ordentliche Verwaltung der Liegenschaft an sich ziehen kann. Nur dann, wenn beabsichtigt ist, dem Verwalter unüblich günstige Konditionen – zum Beispiel ein nicht ortsübliches Entgelt – zu gewähren und/oder ihm auch Vertretungsmacht für alle oder bestimmte außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen einzuräumen, wäre ein Gefährdungspotential für die Gemeinschaftsinteressen denkbar. Dieser Fall lag jedoch nicht vor. Ist aber ein Miteigentümer von der Beschlussfassung über seine Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, gilt das umso mehr, wenn nicht er, sondern eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt werden soll.

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ogh.gv.at | 17.12.2017, 08:12
(http://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/stimmrechtsausschluss-des-schlichten-miteigentuemers-bei-seiner-bestellung-zum-verwalter/)

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