Die Überlassung an Eintrittsberechtigte stellt keinen Kündigungsgrund dar

 
 

Die Weitergabe iSd § 30 Abs 2 Z 4 1. Fall MRG erfordert kein Rechtsgeschäft. Auch einem 12-jährige Sohn der Mieterin kann uU ein dringendes Wohnbedürfnis zugebilligt werden, sodass dieser Kündigungsgrund nicht verwirklicht wird.

Die Mieterin einer Wohnung (W I), die sie gemeinsam mit ihrem 12-jährigen Sohn bewohnte, zog in eine andere Wohnung (W II); sie überließ ihrem Sohn, der aus verschiedenen Gründen (Nähe seiner Schule, Verwandte im Haus) nicht ausziehen wollte, die W I und vereinbarte mit dem Vater, dass er zum Sohn ziehen wird, was geschah. Die Miete für W I wurde vorerst von der Mieterin (= Mutter) bezahlt.

Die Vermieterin kündigte die W I nach § 30 Abs 2 Z 4 1. Fall MRG auf, weil die Mieterin die Wohnung zur Gänze weitergegeben habe und ein dringendes Wohnbedürfnis weder der Mieterin noch eintrittsberechtigter Personen bestehe; der Sohn sei in W II ausreichend wohnversorgt.

Das Erstgericht hob die Kündigung auf, weil es ein dringendes Wohnbedürfnis des Sohnes bejahte. Das Berufungsgericht änderte iS einer Rechtswirksamerklärung der Aufkündigung ab. Mangels (voller) Geschäftsfähigkeit des Sohnes scheide eine rechtsgeschäftliche Gebrauchsüberlassung aus; dieser verfüge auch über einen familienrechtlichen Anspruch auf Wohnversorgung, sodass ein dringender Bedarf an der Sicherung der Wohnmöglichkeit in W I zu verneinen sei.

Der OGH teilte diese Rechtsansicht nicht und stellte das Erstgericht wieder her.

Da es auf das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und die Übernahme durch einen Dritten ankommt, die die Parteien des Mietvertrags unverändert lässt, bedarf es nur des tatsächlichen Vorgangs, der vom Willen der beteiligten umfasst sein muss, aber keines Rechtsgeschäfts. Die Mutter als Mieterin erfüllt ihre Naturalunterhaltspflicht auf Wohnversorgung gegenüber ihrem Sohn durch die Überlassung der W I an ihn, durch Bezahlung der Miete und durch Sicherstellung der Pflege und Erziehung des Minderjährigen durch den Vater. Somit kann der Sohn im Fall der Aufkündigung der W I nicht auf eine Wohnversorgung durch die Mutter in W II verwiesen werden. Der Verweis auf eine noch gar nicht konkret existierende, von der Mutter erst zu schaffende Unterkunft kann aber nicht als rechtlich gleichwertige Alternative zur Wohnversorgung in der W I angesehen werden. Der Einzug des Vaters in die W I stellt eine durch die zulässige Weitergabe an einen Privilegierten gedeckte Aufnahme eines nahen Angehörigen dar. Daher ist die Aufkündigung der W I zu Unrecht erfolgt, weil ein dringendes Wohnbedürfnis des Sohnes daran besteht.

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ogh.gv.at | 24.10.2017, 00:10
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